利回りを重視するということは・・・

高利回りの物件を購入するためには、多少のリスクを覚悟する必要があります。何の問題もない物件は比較的高額でも買い手がつくため、高利回り物件=賃料収入に対して価格が低めの物件には、何らかのデメリットがあることが多いといえます。

利回り重視イメージ画像ではそのデメリットとはどのようなものがあるのでしょうか??

  • 築年数が古い
  • 駅から遠い
  • 日当りが悪い
  • 接道する道路が狭い
などが挙げられます。つまり空室リスクが高いということになります。利回りを重視して選択した物件には、このようにさまざまなデメリットが存在していることが多いといえます。

しかし、デメリットばかりではありません。例えば築年数が古い物件を選ぶケースでいうと、現に稼働している中古物件ならではのメリットもございます。

中古物件のメリット

  • ① 購入価格は新築に比べて低いが、家賃はそこまで下がらない。
  • ② 実際の建物の状況を確認でき、管理状況や入居状況も実際を確認できる。
  • ③ リフォーム等を行って、特色を出すことにより他の物件との差別化を図ることができる。
  • ④ キャッシュフローが合いやすい。

リスクを把握することが重要

収益物件を購入するときにはその物件にどのようなデメリットがあり、それによってどのようなリスクが考えられるかを把握し、対策をとることが大切です。しっかりと把握しておけば購入時、表面利回りだけに惑わされず、適格なキャッシュフロー予測を立てていくことができるかと思います。

実質のキャッシュフローが大切

仮に利回りが高い投資物件があったとしても、築年数がとても古く、融資を受けにくかったり、長期融資が取れなかったり、駅から遠かったりして、部屋が埋まりにくい物件だと、実際に手元に残る資金はほとんどなく、利回りが低い物件とあまり変わらないケースもあります。
その為、利回りを重視して探していく場合は、表面利回りではなく、実際のキャッシュフローに注力をして、検討していくことが重要となります。例えば、

A物件

2000万円の中古マンション一室。利回り10%、築年数30年の物件の場合
融資 〇〇銀行 借入年数17年(47年-築年数) 金利3%
収入 家賃16.6万円/月(年間200万円)
支出 ローン返済12.5万円/月(年間150万円)
差額 +4.1万円/月(年間50万円)

この他に管理費、修繕費、固定資産税等のランニングコストや空室リスク、家賃下落リスク等を考慮すると、ほぼ+に転じない状況です。

B物件

2000万円の中古マンション一室 利回り8% 築年数10年の物件の場合
融資 〇〇銀行 借入年数:35年 金利2%
収入 家賃13.3万円/月(年間160万円)
支出 ローン返済6.6万円/月(年間80万円)
差額 +6.7万円/月(年間80万円)

このように、利回りは2%も違う二つの物件ですが、融資の状況等を計算してみると、B物件を購入したほうが間違いなく良い結果となります。

まとめ

  • ◆利回りを重視していくと、リスクが増えてくる
  • ◆リスクを把握することが大切
  • ◆表面利回りではなく、実際のキャッシュフローを重視する
まずは無料相談(初回のみ) をお申込みください 不動産投資のお問い合わせはこちら
ページトップへ