不動産投資の節税戦略として、不動産管理会社の活用(法人化)が話題となっています。サラリーマンが法人(プライベートカンパニー)を設立して賃貸物件を購入すると、大きく節税できるケースがあるため、不動産投資をする前に、個人で購入するか法人で購入するかは検討しておきたいところです。

サラリーマンは法人で不動産投資すべき?!

不動産投資を個人でするか、法人でするかの判断基準は、課税所得900万円といわれています。下記の税率表にあるとおり、課税所得が900万円を超えると所得税・住民税の合計税率が33%を超えて、法人税率より高くなります。したがって、課税所得が900万円を超えるようなら、法人を設立して賃貸物件を購入した方が税金は安く済みます。

(所得税・住民税の合計税率表) ※復興特別所得税は含まない

課税所得金額 税率 控除額
195万円以下 15%
195万円超~330万円以下 20% 97,500円
330万円超~695万円以下 30% 427,500円
695万円超~900万円以下 33% 636,000円
900万円超~1,800万円以下 43% 1,536,000円
1,800万円超~4,000万円以下 50% 2,796,000円
4,000万円超 55% 4,796,000円

サラリーマンをしながら不動産投資をしようとしている兼業大家さんは、すでに給与所得があります。家族構成などによっても異なりますが、例えば年収が1,300万円ぐらいのサラリーマンは、すでに給与所得のみで税率が33%を超えていることが多く、賃貸物件を購入するとさらに不動産所得が上乗せされて高い税率で課税されるため、初めから法人で購入したほうが節税できることになります。

給与や家賃収入が大きいほど法人化のメリットも大きくなりますが、現在は給与や家賃収入が少なくても、今後物件を増やして規模を拡大していく予定のある方は、初めから法人で賃貸経営を行うのも一つの選択肢となります。

役員報酬の支払による節税が最大のメリット!

法人化の最大のメリットは、家族に役員報酬を支払って、毎年支払う所得税等を節税できる点にあります。個人でも専従者給与として家族に給料を払うことはできますが、他でお勤めしている場合などは家族を専従者にすることはできず、給与の金額にも厳しい制約があります。しかし、法人で物件を所有して家族を役員にした場合には、法人が得た家賃収入をある程度まで自由に役員報酬として支払うことができます。

家族に役員報酬を支払うことにより、所得が分散されてそれぞれの税率が低くなり、家族全体での所得税等の負担を減らすことができます。

役員報酬の支払による節税が最大のメリット!

※所得税等の計算上、所得控除は考慮していません。
※復興税、個人事業税も考慮していません。
※本事例は説明用の事例です。実際に法人化する場合には、事前に必ず税理士までご相談ください。

その他、生命保険や退職金の活用など、個人にはない法人特有の節税手法を活用できるのも魅力です。

将来の相続税対策にもなる!

法人化をすることで将来の相続税も節税できます。オーナー1人に財産が集中すると相続税が高額になりますが、法人化した場合には、役員報酬の支払いを通じて生前から家族に財産を移転できるため、将来の相続財産の増加を抑制することができます。


※上記の内容は現行の税制と一般的な法解釈に基づいております。法人化については、年齢・財産・所得・家族の状況など、個別の事情により有利不利が異なります。
※法人化の前には必ず税理士によるシミュレーションを行い、法人化のメリットがあるか確認をして、ご自身でご判断頂きますようお願い致します。

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