なぜ不動産は相続税対策として有効?不動産の相続税の仕組みについて

相続税対策イメージ画像財産を現金や有価証券で相続する場合は、時価に対して課税対象であるため金額も高くなります。

しかし、不動産を相続する場合、時価ではなく、「固定資産台帳や路線価」などから算出した評価に対して課税となりますので、納める相続税額が少なくなる傾向があるので、他の資産よりも相続税の節税対策になるとされています。

1土地の評価額

土地は一般的には、実勢価格の80%程度の評価額(路線価評価額)となります。
例えば、路線価の評価が5,000万円の土地の場合、相続税での評価額は「5,000万円×0.8=4,000万円」になります。

2建物の評価額

建物の評価額は一般的には固定資産課税台帳に記載している固定資産税評価額に基いて評価します。大体建築費用の50~70%で評価されることが多いです。
例えば建築費用が2,000万円の建物の場合、相続税での評価額は「2,000万円×60%(間を取って)=1,200万円」になります。

3賃貸による借家権割合で建物の評価額は更に減額

不動産が投資不動産として第三者に賃貸することで、建物の評価額が更に30%控除されることになります。
※借地権割合:70%、借家権割合:30%

貸家建付地評価
上記(1)の評価額に対して【1‐70%(借地権割合)×30%(借家権割合)】を乗じた額になります。
4,000万円×(1-70%×30%)=3,160万円
上記(2)の建物の評価額は更に30%控除を受けることが可能です。
1,200万円×70%=840万円

4小規模宅地の特例により、土地の相続税評価額がさらに減額

小規模宅地の特例というのは、敷地の種類によって限度面積の部分に対して、評価額が減額されるとのことです。
例えば、事業用の敷地が200㎡の場合、相続評価額は200㎡まで5割評価となるため、時価が1億円であれば、評価額は5,000万円となります。

不動産で相続した場合の相続税評価額のシミュレーション

1億円を現金投資不動産で相続した場合の評価額を見てみましょう。

1現金1億円を相続した場合

相続税の評価額:1億円

2時価1億円で、評価額が4,000万円の投資マンションを相続した場合

建物評価額:2,000万円
土地評価額:2,000万円
相続税の評価額:2,200万円
<計算方法>
—建物—
2,000万円×0.7=1,400万円
—土地—
2.000万円×(1-0.7×0.3)×0.5(小規模宅地の評価減)=790万円
—評価額合計—
1,400万円+790万円=2,190万円

3結果

結果として、投資用マンションを所有することで、現金で1億円を相続するより「7,810万円」も圧縮することができます。

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