【コラム】道路の注意点【建築基準法の道路とは②】

前回の『道路の注意点』では、建物を建築しようとする敷地が、
「建築基準法という法律で道路(幅員4メートル以上)」と定義
された部分に、最低2メートル以上の接道義務を成しているか
どうかを調査し、接道していないおそれがあれば、その敷地での
建築が不可となる注意点を解説しました。


では、建築基準法に定める道路とはどのようなものでしょうか。

建築基準法では以下のような内容になります。



■1項1号:道路法による道路

■〃2号:都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法等による道路

■〃3号:建築基準法施行時に現に存する幅員4m(6m)以上の道路(既存道路)

■〃4号:2年以内に事業執行が予定される都市計画道路で特定行政庁が
指定した道路(計画道路・市街化予想線)

■〃5号:特定行政庁が位置の指定をした幅員4m(6m)以上の私道(位置指定道路)

■2項:4m未満の道路で、拡幅が可能として特定行政庁が指定した道路

■3項:将来に渡り拡幅が困難で、幅員4mが取れないため、特定行政庁が幅員の
緩和(中心線から1.35m未満)指定をした道路

■4項:6m指定区域内にある同項1号~3号(4m以上6m未満等)の特定行政庁が認めた道路

■5項:6m区域指定時に既に存していた道路で幅員4m未満の道路

■6項:古い城下町などに多い、幅員が1.8m未満の2項道路(境界線の水平距離を
指定する場合、建築審査会の同意が必要)



これらは建築基準法では第42条の中で○項○号と定められています。
そのことから、「ここは2項道路だから・・・」とか、
「ここは1項1号で・・・」と、会話の中での道路名は、
そのままで呼ばれていることが多いです。


ちなみに42条3項、4項、5項、6項道路はほとんど見ません。
数百件に1件、42条3項道路を見かける程度です。

多くは42条1項1号~5号までと、2項道路の6種類です。


その中でもさらに多くあるのが、地域性にもよると思いますが、
東京都内であれば1項1号、1項5号、2項道路です。

まずは、この3種類の基準法上の道路について、
どこに注意すべきかを知ることが大切です。

※2項道路の現地セットバック部分

※1項5号道路の位置指定図




また、冒頭では幅員4メートル以上の道路に、最低2メートル以上の接道が
必要と説明しましたが、投資用としての建物であれば、一戸建てではなく
共同住宅である場合がほとんどかと思います。

幅員4メートルの道路に接道2メートルは建築基準法での最低限の定めです。
これよりも厳しい規定が、各自治体ごとの条例で定められていることが多く、
敷地の形状、建築する建物の高さ、延床面積、用途などによっては、
更に広い道路や接道間口が必要になることがあります。
建築する建物の用途、規模、敷地形状などが分る資料とともに、建替え時に
どのような建物が建てられるか、同じ規模や用途の建築に問題はないか、
各行政の条例の確認が必ず必要になります。


東京都内では「東京都建築安全条例」がそれにあたり、共同住宅の場合、
最低でも接道は4メートル以上が必要になります。
建物規模によっては更に道路の幅、接道の長さが必要になります。












不動産の基礎中の基礎である「幅員4メートルの道路に接道2メートル」は、
不動産業者であれば知っていて当然ですが、この各自自体の条例で更に厳しい
規定があることや、どのようなときに掛かってくるかを知っているものは案外
少なく、その説明がないままの購入は将来建替え時のトラブルにもなりかねません。



次回は建物規模ごとに必要な道路の広さや接道の長さ、共同住宅が建築できない敷地
について紹介していきます。
その次からは建築基準法のなかでも多い42条1項1号、1項5号、2項道路の3種類の
道路について、実例をふまえながら注意点を紹介していきます。
投資用としての価値だけでなく、不動産購入そのもののリスクヘッジにお役立て頂ければと思います。

このシリーズの次回更新は5月、建築基準法の道路に関する注意点は7月以降の更新
となりますが、個別での相談等は随時お受けしておりますので、気になることが
ございましたら、お気軽にお問い合わせください。




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