【コラム】不動産投資で減税を狙う

不動産運営の3大経費は、固定資産税、借入金利、減価償却費です。
なかでも減価償却費は、物件によってかなり大きくなることもあります。

だからこそ、この減価償却費をコントロールすることができると、
税金をコントロールすることができるようになります。


減価償却費とは、簡単に言うと「モノの劣化代」です。
だから劣化しない土地は減価償却費が計上できなくて、
時とともに朽ちていくものだけ減価償却費を計上することができます。

減価償却費はマイナス計上できますので、利益の減額が可能となり、
つまりは税金の圧縮にもつながります。



では、この減価償却費の仕組みはどうなっているのでしょう?


モノには耐用年数があります。
そして、税法にも減価償却費を計算するために、モノによって耐用年数が決められており、
建物も構造ごとに耐用年数が決められています。


構造別の耐用年数は、以下の通りです。


■鉄筋コンクリート(RC)=47年

■重量鉄骨=34年

■木造=22年




税法では、この耐用年数に応じて「償却率」というものが決められています。
例えば1億円の新築建物の減価償却費を構造別に計算してみます。


■RC:1億円×償却率0.022(耐用年数47年)=減価償却費220万円/年

■重量鉄骨:1億円×償却率0.030(耐用年数34年)=減価償却費300万円/年

■木造:1億円×償却率0.046(耐用年数22年)=減価償却費460万円/年




木造はRCの倍以上の減価償却費を年間に計上できますが、
気を付けないといけないのは減価償却費を計上できる期間です。

RCだと220万円の減価償却費を47年間計上できますが、
木造だと460万円の減価償却費を22年間しか計上できません。

つまり同じ1億円の建物を、
RCは47年、重量鉄骨は34年、木造は22年間かけて経費化していくので、
耐用年数が短い建物ほど、年間の減価償却費が多くなって利益が減ることになります。

その分税金が減り、最終的に税引き後キャッシュフローは多くなることになるんですね。


しかし反対に、キャッシュフローに大きく影響を与える借入金の借入期間は、
建物の耐用年数が短いものほど、それに比例して短くなり、
月々の返済額が大きくなってキャッシュフローが残らなくなっていくので、
借入期間と減価償却費のバランスがとっても重要になります。

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