【コラム】入り口と出口の2つの利回り

不動産投資をする際に気になることの一つに、運用利回りがあるのではないでしょうか。

投資用不動産を見ていると、表面利回り6%とか8%などの記載がございます。
表面利回りとは、賃貸収入÷物件価格で算出します。

例えば、物件価格が1億円で賃貸収入が800万円(年間)の場合の表面利回りは、8%になります。もちろん表面利回りが高い方がいいのですが、実際には、管理費、固定資産税、火災保険等の経費や入居率を加味して算出する実質(ネット)利回りも考え、物件選びをする必要があります。

これが入り口での利回りで、物件選びの第一歩となります。



出口での利回りとは何かと言うと、将来、投資用不動産の売却を考えている場合に将来的な投資用不動産の価格変動を考慮した利回りとなります。

例えば、先ほどの物件(1億円)を10年後に売却する場合の利回りは、
※ 賃貸収入800万円(年間)として経費、入居率は考慮せず

売却価格が1億円の場合
賃貸収入は、800万円×10年間で8,000万円となりますから、表面利回りは8%となります。

売却価格が8,000万円の場合
賃貸収入は同じ8,000万円であったとしても、不動産の評価減2,000万円を加味すると実際の賃貸収入は6,000万円となります。1年あたりの賃貸収入600万円となり、この場合の表面利回りは、6%となります。

売却をせず所有し続けるのであれば不動産の評価減を気にする必要なないかも知れません。

ただ、不動産投資を始める際の物件選びでは、表面利回りだけで考えるのではなく、資産価値、管理維持費、入居率等様々な視点から考える必要があり将来的な投資計画をしっかりと立て、不動産投資をはじめる事をお勧め致します。

TOKYO大家'sでは、不動産投資の考え方、物件の選び方などの情報提供を個別相談やセミナーで行っております。
少しでも気になる事がございましたらお気軽にお声掛け下さい。




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