【コラム】新築VS中古

新築アパート!『満室利回り6%』

こんな見出しの物件は数多く見受けられます!
このパーセンテージは、あくまでも、経営開始後1年間だけの収支であり、2年目は考慮されていません。
不動産投資は長期間に渡る投資なので、この利回りだけで判断しては危険です。
『長期収支予測』を作成することが重要になってきます。


不動産投資で行き詰まる要因として、
『長期収支予測をしていない!』『予測が甘い!』といったことが見受けられます。

その長期収支予測の中で、特に現実と離れやすいのが
『総潜在収入』『空室損失』『運営費』!


『総潜在収入』=1年間ずっと満室だった場合の年間家賃総額
この収入を予測する中で、家賃の下落を甘く見積もった結果、
こんなはずでは・・・となるケースは少なくありません。
下落率は、地域や物件によって異なりますので、
大手ポータルサイトなどを見て、築年数別に家賃の下落傾向を掴むのが良いでしょう。


あとは『空室損失』と『運営費』!
これは物件により予測がかなり違ってきますので、
物件ごとに精査し、予測を立てることが必要です。




ある新築物件(全10室)で、家賃が月10万円だとします。
購入金額が1億2000万円であれば、

表面利回り
= 年間収入 ÷ 購入金額
= (10万円×10室×12ヶ月) ÷ 1億2000万円
= 10.0%

となります。

同じ間取り、同じ立地条件の「築10年の中古マンション」を考えてみましょう。

築10年であれば、購入金額は新築の7割程度に下がることも珍しくありません。
7割とすると 8400万円です。

しかし家賃収入は7割までは下がりません。8割(8万円)前後は見込めます。
この場合の利回りは、

表面利回り
= (8万円×10室×12ヶ月) ÷ 8400万円
= 11.4%

となり、新築を上回ることになります。


中古物件にはすでに入居者がいます。
居室の多くが埋まった(かなりの家賃収入がすでに発生している)状態で買えるものもあり、
また、過去においてどの程度空室が出たかも把握できるので、収入の見込みが立てやすいです。
その意味で「安心感」があります。

ただ、修繕やリフォームなどの出費が、新築物件よりも早い段階で必要になるケースが多いです。
これも見込んだ上で、収支計画を立てるのがいいでしょう。


TOKYO大家'sでは、不動産投資の考え方、物件の選び方などの情報提供を個別相談やセミナーで行っております。
少しでも気になる事がございましたらお気軽にお声掛け下さい。



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