【コラム】年金代わりの不動産投資はやめた方がよいかも?


今や当たり前の話ですが、日本は超高齢化社会に突入しています。

その超高齢化社会に向けて不動産賃貸事業が成り立つよう、
保全を図っていかなければならないのはご承知のとおりかと思います。

ご自身が年金をもらう歳、例えば30年~40年後をイメージしてください。

年齢は65歳もしくは70歳くらいでしょう。
無事にサラリーマン生活を終え、人生の1つの目標としてきた定年退職です。
現在勤めている会社から退職金1000万円~2000万円支給され、年金生活。
それにプラスして、年金代わりに始めた不動産投資から得られる家賃収入もあります。
完璧な老後生活が「イメージ」できますよね!

では、現実的なお話しに入ります。



今の日本の人口が3000万人減ったらどうですか?

対策は考えておられますか?

単純に東京都に誰一人いなくなってしまってもまだ足らないくらいの環境はイメージできますか?



これが2050年に予測されているんですよね。

しかも高齢化率は約40%。
日本から3000万人減るだけでなく、2人に1人近くが高齢者になってなってしまったら……。

すれ違う人々の大半が高齢者ですよ。
(その時には私も高齢者の仲間です。笑)

働き手が激減し税収も激減。
年金どころか、それ以外の社会保障だってどうなるのかわかりません。

ちなみに2030年で高齢者率は30%超。
約3人に1人。
あと13年後ですよ(汗)

間違いなく不動産投資が成り立たなくなってしまう地域も多々できますね。



例えば年齢30~40歳のサラリーマンが、老後の年金代わりにと木造アパートを購入し、
ローンを35年で組んだと仮定すれば、完済するのは65~75歳。

その時の人口が4分の1程度になってしまい、周りは高齢者ばかり。
広さと設備の豪華さが売であったお部屋にニーズはなく、
付加価値に年金で生活できる範囲の家賃の安さが求められたら……。

途中で繰り上げ返済等して残高を軽減するも、
ローンを完済する30年後までに日本に賃貸需要が激減していくわけですから
四苦八苦してしまうどころか大きな御荷物を背負ってしまうことになりかねません。

不動産投資を始める大半のサラリーマンがセミリタイアまで行かずとも、
老後の年金代わりで取得する方も多くいらっしゃいます。


ちょっと意地の悪い質問をしますが、特に新築で取得された方、
新築プレミアムで数年は空室に苦戦することもなく、修繕費が発生することもほとんどなく、
キャッシュフローは安定的に入ってくるため危機感は薄れてしまっていませんか?

ましてや物件から得られるキャッシュフローはなんとかプラスになる程度で、
足りなくなったらサラリーで補うことを前提とした資金計画になっていませんか?

私も将来の年金不安やサラリーマン生活のリスクヘッジを考え、資産運用を目的とした不動産投資を開始しました。

当初は入居率も安定していたので、遠い将来のことは、
想像するも真剣に考えることができませんでした(笑)

でも実際に不動産賃貸事業として運営していく中で、将来迎える現実の恐ろしさがイメージできます。


・人口減少で、入居者が激減したら

・物件の売却ができなかったら

・万が一自分に何かあったら

・物件の維持管理で想定外の多額の資金が必要になったら


考えておく必要性が高いですよ。

私も偉そうなことを言える立場ではありませんが、
常に将来のリスクを想定し、物件を取得しています。

楽観論として将来的な人口推移の数字が出ているわけですから、
国も何らかの施策を打ってくるでしょう。


例えば外国人労働者の移住を積極的に行うとか、
高齢者向きに部屋を改装する際には相応の補助金を出すとか、
外国人の入居に関して家賃補助や減税を行うとか。
賃貸事業を後押ししてくれる流れになると思います。

しかしながら、他人の施策をあてにすることなく自身の頭で考えて計画を立て行動し、
国や県など他からの施策はおまけ的に考えるくらいでちょうどよいかと。

過去は変えられませんが、未来は変えることができます。

なので、現在想定されていることが回避され、起こらない可能性だってあります。

でも、起こった場合を想定して手を打っておくことはマイナスになることはまずないでしょう。


「収益不動産を買ったらおしまい。」

ではなく終始、自分でハンドルを握ってコントロールする覚悟が必要です。


TOKYO大家'sでは、不動産投資の考え方、物件の選び方などの情報提供を、
個別相談やセミナーで行っております。

少しでも気になることがございましたら、お気軽にお声掛けください。



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