一棟アパート・マンションのメリット・デメリット

不動産投資を始めようと思った時、区分から小さく買うことにするのか、最初から一棟投資をするのかは悩みどころだ。
明確な答えはなくどちらにも良い点と悪い点があるが、自分が何を目指しているのかよって答えは大きく変わってくる。

その際に重要になるのはリスク分散の観点だ。

一棟アパート・マンションのメリット・デメリットマンションを一棟丸ごと購入する場合は、よほどのことがない限り全室が空室になることはないため、空室リスクを分散できるというメリットがあり、リフォームや入居条件の緩和も比較的自由に行なうことができますが、購入する金額が大きくなる他、災害のリスクを分散できないなど、どうしても一つの物件に対するリスクは増えてしまいます。

1棟アパートの場合には、物件をしっかり吟味して選ぶことができれば、1物件でも毎月数十万円のキャッシュ・フローを得ることが十分に可能です。日々の管理や修繕、将来的な建て替えもすべて自分の判断だけで実行できること、土地の価値を活かしやすいことも大きなメリットとして挙げられます。

デメリットは、金額のボリュームがどうしても大きくなってしまうということ。特に、将来にわたって安定した賃貸需要が見込める首都圏で1棟アパートを探すとなると、よほど築年数が古かったり、土地が所有権でなかったり、地の利が悪かったりしない限りは、5,000万円は下らない。たとえ融資が9割ひけたとしても、頭金に諸費用、不動産取得税、火災保険料などが加われば、最初に1,000万円近い資金が必要になります。

他にも細かい違いを挙げればきりがないが、こうして全体を俯瞰すると、不動産投資にかける「本気度」によってどの不動産投資が向いているのかが決まってくるともいえます。

不動産会社と相談して、自身の投資スタンスに合った物件を選ぶようにしましょう。以下に1棟マンション・アパートメリット・デメリットの目安をまとめましたので、参考になさって下さい。

一棟買いのメリット

1老朽化した際の修繕がしやすい

区分所有だと、マンションの共用部分や全体についての変更を自分の意思では行えません。所有者全員で意見をあわせるのはとても難しいですし、時間も労力もかかってしまいます。一方一棟丸ごと所有している場合、大規模な修繕や建替えを自分の意思、好きなタイミングで行うことが出来ます。

2収益性が安定する

区分所有よりも一棟買いのほうが、1部屋あたりに対する収入の割合は小さくなります。 そのため空き部屋が出てしまうこと自体に対するリスクを小さく抑えることが出来、 収益性を安定させることができます。また賃料設定等を一律で行えるため、利回りも比較的高めにすることが可能です。

3税金面の優遇制度を利用できる

不動産投資を事業規模まで拡大すると、税金の優遇制度を利用することが出来ます。投資による収入が不動産所得ではなく事業所得として認められる基準は、「アパート、マンションの場合は10部屋以上」「一戸建ての場合は5棟以上」と定められています。

4予期せぬ事態で建物が崩壊しても土地は残る

建物自体が崩壊した場合にも土地が残る火災や地震などの予期せぬ災害で建物が崩壊してしまった場合にも、一棟買いであれば土地だけは残ります。(区分所有の場合は土地の持分しか残らないので注意が必要です)

一棟買いのデメリット

1人気のない部屋も所有しなければならない

一棟購入すると言うことは、「人気の部屋」を選んで所有することができないと言うことです。日当たりが悪い部屋の一階も所有しなければなりません。区分所有のように1部屋だけ狙い撃ちができないので、100%埋めることが難しいのがデメリットの1つとして挙げられます。

2必要資金が巨額

一棟をまるごと購入するので、区分所有に比べ投資のために必要な資金がとても大きくなります。ですから投資が失敗したときの負債額は、巨額になります。また長い期間ローンを返済し続けるので、金利リスクも高くなってしまいます。

3損害が集中する危険性がある

火災や地震等の予期せぬ損害を被った場合に色々な場所のマンションを区分所有しておけば、崩壊や損傷のリスクを小さく抑えることが出来ます。しかし一棟買いでは、100%損害を受けてしまうのです。

一棟投資のメリットは投資規模の拡大が可能なこと

しかし不動産投資の実務面を勘案して考えると、総合的には区分よりも1棟の方に軍配が上がる。

何故かと言うと、5,000万円分(1戸×1,000万円)の投資をするのに区分の場合は5回も決済をしないといけない。これは大変な手間だ。マーケットにごろごろいい物件が転がっていて、銀行の融資付けも問題ないのであればいいが、そんな状況は稀だろう。物件探し・融資付け・契約・決済の一連の流れを5回も行うのは、大変多くの時間を要するのだ。1,000万円の部屋を1室買うのも1億円の物件を1棟買うのも、手間は大して変わらない。ならば、1棟を5回決済して購入した方が不動産投資にかける自分のパワーを効率的に使える。

区分の物件は、融資の際に購入金額よりも低い評価しか出ない場合が多いという問題もある。区分投資から始めて10億円以上物件を持っている人は確かに存在する。しかし、区分だけで買い進めるとなると事情は異なる。区分だけでは、どんなに上手くやっても5年掛けて3億円程度が限界だろう。実際は1億円以下で落ち着くことになると思う。

まとめると、分散出来るというリスクヘッジの観点からは、区分投資は悪い選択だとは言えない。不動産投資を最初は小さく始めたいという人も居ることのニーズも無視できない。
しかし、一棟買を最初から行った方が、資産形成の面からは格段にスピードが速い。
これは、諸処のリスクがあることを補う余りのメリットだ。

一棟アパート・マンション

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